マンションの専有部分と共用部分の違いとは？初心者向けにわかりやすく解説

マンションを購入するときに、よく出てくるのが「専有部分」と「共用部分」という言葉です。

「自分が購入した部屋なら、玄関や窓も全部自分のもの？」

「ベランダは専有部分？」

「玄関ドアを交換しても大丈夫？」

このように、マンションでは戸建てと違って「自分で自由にできる場所」と「マンション全体で管理する場所」の区別が重要になります。

今回は、マンション初心者の方にも分かりやすく、専有部分と共用部分の違いについて解説します。

そもそも専有部分とは？

専有部分とは、簡単にいうと、区分所有者が所有する部分です。

マンションを購入した場合、基本的には購入した住戸の内部が専有部分になります。

例えば、

• リビング

• 洋室

• キッチン

• 浴室

• トイレ

• 収納

• 住戸内部の床や壁など

が代表的な専有部分です。

ただし、マンションの構造や管理規約などによって扱いが異なる場合があります。

そのため、「部屋の中だから全部自由に変更できる」と考えないことが大切です。

共用部分とは？

共用部分とは、マンションの区分所有者みんなで利用・管理する部分です。

代表的なものとして、

• エントランス

• 廊下

• 階段

• エレベーター

• 駐車場

• 駐輪場

• 集会室

• 建物の外壁

• 屋上

などがあります。

これらは一人の所有者が自由に変更したり、工事したりすることはできません。

マンション全体のルールに従って管理されます。

「専用使用部分」というものもある

マンションを購入するときに、特に注意したいのが専用使用部分です。

代表的なのが、

バルコニー・ベランダ

です。

バルコニーは、自分の部屋に付いているため「自分のもの」と思いやすいですが、一般的には共用部分として扱われ、区分所有者が専用に使用する「専用使用部分」とされていることがあります。

そのため、

「ベランダだから好きなようにリフォームしていい」

というわけではありません。

避難経路として使用されることもあるため、物を置くことなどについても管理規約や使用細則でルールが定められている場合があります。

玄関ドアや窓はどうなる？

ここもマンション購入時に間違えやすいポイントです。

例えば、

「玄関ドアを新しいものに交換したい」

「窓を二重サッシにしたい」

という場合、勝手に工事できないことがあります。

玄関ドアや窓は、住戸の内側だけを見ると自分の部屋の一部に見えます。

しかし、マンション全体の外観や建物の性能に関係する部分でもあるため、共用部分として扱われるケースがあります。

そのため、リフォームや交換を検討するときは、管理規約や管理組合への確認が必要です。

専有部分と共用部分の違いを比較

※実際の区分は、マンションの構造や管理規約などによって異なる場合があります。

リフォームするときは特に注意

中古マンションを購入して、

「購入したらすぐリフォームしたい」

と考えている方も多いでしょう。

しかし、戸建てと同じ感覚で工事をするとトラブルになる可能性があります。

例えば、

• 間取りを変更したい

• 壁を撤去したい

• 床材を変更したい

• 窓を交換したい

• 玄関ドアを変更したい

• ベランダに物置を設置したい

といった場合です。

工事内容によっては管理組合への申請や許可が必要になることがあります。

マンションによっては、床材の遮音性能などについて細かいルールが決められている場合もあります。

リフォームを前提に中古マンションを購入する場合は、購入前に管理規約を確認しておくことが大切です。

中古マンションを購入するときに確認したいこと

専有部分と共用部分の違いを知っておくと、中古マンションを見るポイントも変わってきます。

内見では部屋の中だけでなく、マンション全体もチェックしてみましょう。

① 共用部分の清掃状態

エントランスや廊下、ゴミ置き場などがきれいに管理されているか確認しましょう。

② 外壁や共用部分の状態

外壁や廊下などに大きな劣化がないか確認することも大切です。

③ 管理規約

ペット、楽器、リフォーム、駐車場などについてルールが定められている場合があります。

④ 修繕積立金

将来的な大規模修繕などに備えて、どのくらい積み立てられているのか確認しましょう。

⑤ 大規模修繕の予定

今後、大規模修繕が予定されているかどうかも確認しておくと安心です。

「部屋」だけでなく「マンション全体」を見ることが大切

マンション購入では、どうしても、

「この部屋は広い！」

「日当たりがいい！」

「キッチンがきれい！」

といった専有部分に目が向きがちです。

もちろん部屋の状態も重要ですが、マンションは建物全体を所有者みんなで維持していく住まいでもあります。

そのため、

専有部分の状態＋共用部分の管理状態

の両方を見ることが大切です。

特に中古マンションの場合は、管理費や修繕積立金だけでなく、長期修繕計画や管理規約なども確認しておきましょう。

まとめ

マンションの「専有部分」と「共用部分」は、簡単にまとめると、

専有部分
→ 自分が所有する住戸の部分

共用部分
→ マンション全体で利用・管理する部分

という違いがあります。

ただし、玄関ドアや窓、バルコニーなど、見た目だけでは判断しにくい部分もあります。

「自分の部屋だから自由に工事できる」とは限らないため、リフォームや設備交換などをするときは、管理規約や使用細則を確認することが重要です。

特に中古マンションを購入する場合は、部屋の内装だけではなく、共用部分の管理状態や修繕計画なども確認しておきましょう。

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