抵当権と根抵当権の違いとは？不動産を購入・売却する前に知っておきたいリスクを解説

不動産を購入したり、相続した家を売却したりするときに、「抵当権」や「根抵当権」という言葉を目にすることがあります。

どちらも不動産を担保にする権利ですが、仕組みや注意点には違いがあります。

「相続した実家に根抵当権が設定されているけれど、どうすればいい？」

「購入を検討している土地に抵当権がついているけれど、大丈夫？」

「自分の家を売却するときに、住宅ローンが残っていても売れる？」

このような疑問を持つ方もいるのではないでしょうか。

今回は、抵当権と根抵当権の違いや、それぞれのリスク、不動産の購入・売却時に確認しておきたいポイントを、一般の方向けにわかりやすく解説します。

1. 抵当権とは？

抵当権とは、住宅ローンなどのお金を借りる際に、土地や建物を担保にするために設定される権利です。

例えば、3,500万円の住宅を購入するために住宅ローンを借りた場合、金融機関がその住宅に抵当権を設定することがあります。

借りたお金を返済できなくなった場合、金融機関は一定の手続きを経て不動産を競売にかけ、その売却代金から貸したお金を回収しようとします。

つまり、抵当権は金融機関がお金を回収できなくなるリスクに備えるための仕組みです。

抵当権が設定されているからといって、必ずしも問題のある不動産というわけではありません。 住宅ローンを利用して購入した一般的な住宅にも設定されています。

2. 根抵当権とは？

根抵当権も、不動産を担保にするための権利です。

大きな違いは、担保する債権の仕組みにあります。

抵当権は、特定の借入金などを担保するのが基本です。一方、根抵当権は、あらかじめ定めた極度額の範囲内で、継続的な取引から生じる複数の債権を担保できます。

例えば、事業を営む人が金融機関から何度も融資を受けたり、返済したりする場合、融資のたびに担保を設定し直す手間を減らせることがあります。

根抵当権は、事業用の不動産や土地、建物などに設定されることがあります。

なお、極度額は担保する債権の上限額であり、その金額がそのまま現在の借入残高を示すわけではありません。

3. 抵当権と根抵当権の違い

どちらも不動産を担保にする権利ですが、根抵当権は借入金を完済したつもりでも、登記が残っていることがあるため、特に注意が必要です。

4. 抵当権・根抵当権にはどんなリスクがある？

不動産に抵当権や根抵当権が設定されている場合、どのような点に注意すればよいのでしょうか。

① 返済できなくなると不動産を失う可能性がある

住宅ローンなどの返済が滞り、債権者が法的な手続きを進めた場合、不動産が競売にかけられる可能性があります。

競売では、通常の売却と比べて希望する条件で売れないこともあり、売却代金だけでは借入金を返しきれないケースも考えられます。

住宅ローンを組む際は、借入可能額だけでなく、将来の収入や生活費も考慮して、無理のない返済計画を立てることが大切です。

② 不動産を売却するときに手続きが必要になる

抵当権や根抵当権が設定された不動産でも、売却できる場合はあります。

ただし、売却時には担保権をどのように処理するかが重要です。

一般的には、売却代金などで借入金を返済し、金融機関などの協力を得て抵当権を抹消する手続きを進めます。

根抵当権の場合は、現在の借入残高だけでなく、担保する取引や債権が残っていないかなどの確認も必要です。

登記に担保権が残っているから売却できない、とすぐに判断する必要はありません。 まずは登記内容や借入状況を確認しましょう。

③ 相続した不動産に根抵当権が残っている

相続した実家や土地を調べたところ、昔の事業資金の借入れに関する根抵当権が残っていた、というケースも考えられます。

このような場合、登記が残っているという理由だけで、現在も同じ金額の借金があるとは限りません。

一方で、実際に借入金が残っていたり、ほかの債権が担保されていたりする可能性もあるため、登記簿だけで判断せず、金融機関や専門家に確認することが大切です。

相続した不動産を売却したい場合は、担保権の状況を早めに把握しておくと、その後の手続きを進めやすくなります。

④ 抹消したつもりでも登記が残っている

借入金を完済していても、抵当権や根抵当権の抹消登記がされていなければ、登記簿上は権利が残ったままになります。

売却や新たな融資の際に、抹消手続きが必要となり、書類の確認などに時間がかかることもあります。

古い不動産を相続した場合や、長年登記内容を確認していない場合は、一度登記事項証明書を取得して確認してみるとよいでしょう。

なお、根抵当権は、借入金を返済しただけで当然に消滅するとは限らず、抹消には権利関係に応じた手続きが必要です。

5. 不動産を購入・売却する前に確認したいポイント

抵当権や根抵当権が関係する不動産では、次の点を確認しておきましょう。

• 登記事項証明書にどのような担保権が記載されているか

• 現在、借入金や担保の対象となる債権が残っているか

• 売却する場合、担保権を抹消できる見込みがあるか

• 相続した不動産の場合、相続人や金融機関との確認が必要か

• 売買契約や引き渡しまでに、どのような手続きが必要か

特に、古い戸建てや土地、相続した実家、事業用として使われていた不動産などは、現在の利用状況だけでは権利関係がわからない場合があります。

購入や売却を具体的に進める前に、登記内容を確認し、必要に応じて司法書士や弁護士などの専門家に相談することをおすすめします。

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