【4,500万円で家を売ったら税金はいくら？】不動産売却でかかる税金と3,000万円特別控除をわかりやすく解説！

「家を売ったら、そのまま売れたお金が全部手元に残る！」

そう思っていませんか？

実は、不動産を売却すると税金や諸費用がかかる場合があります。

ただし、マイホームを売却する場合は3,000万円特別控除という制度が利用できる可能性があり、条件を満たせば税金がかからないケースも少なくありません。

今回は、4,500万円でマイホームを売却した場合を例に、売却時にかかる税金や支払うタイミング、3,000万円特別控除について、初めて家を売る方にもわかりやすく解説します。

まずは売却時にかかる税金をチェック！

💡 ポイント！

売却価格が高くても、利益（譲渡所得）が出なければ譲渡所得税や住民税は原則かかりません。

さらに、マイホームなら3,000万円特別控除が利用できる可能性があります。

「4,500万円で売れた＝利益」ではありません！

例えば…

• 購入価格：3,800万円

• 売却価格：4,500万円

この場合、「700万円の利益が出た！」と思うかもしれません。

しかし実際には、

• 購入時の価格

• 仲介手数料

• 登記費用

• 売却時にかかった諸費用

• 一定条件を満たすリフォーム費用

などを差し引いて利益を計算します。

つまり、売却価格だけでは税金がかかるかどうかは判断できません。

① 売買契約時に支払う「印紙税」

売却時も売買契約書には印紙税が必要です。

4,500万円の契約で軽減税率が適用されている場合は、約1万円が目安です。

契約日に支払います。

② 引渡し時に支払う「登録免許税」

住宅ローンを利用していた場合は、抵当権を抹消する登記が必要になります。

登録免許税は、

• 土地：1,000円

• 建物：1,000円

合計2,000円です。

これとは別に、司法書士へ依頼する場合は司法書士報酬が必要になります。

③ 売却後に支払う「譲渡所得税」

譲渡所得税は、売却して利益が出た場合だけ課税されます。

売却した翌年に確定申告を行い、納税します。

所有期間によって税率が変わります

所有期間5年以下
→ 短期譲渡所得（税率が高い）

所有期間5年超
→ 長期譲渡所得（税率が低い）

「あと数か月待てば長期譲渡になる」というケースもあるため、売却時期はとても重要です。

④ 翌年に支払う「住民税」

譲渡所得があった場合は住民税も課税されます。

納付は売却した翌年6月頃から始まります。

こちらも利益が出なければ原則として課税されません。

売却するなら知っておきたい！3,000万円特別控除

マイホームを売却する方なら、多くの方が利用を検討したい制度です。

一定の条件を満たすと、売却益（譲渡所得）から最高3,000万円まで控除できます。

つまり、利益が3,000万円以内であれば、譲渡所得税や住民税がかからない可能性があります。

例えば…

• 購入価格：3,500万円

• 売却価格：6,200万円

• 諸費用を差し引いた利益：2,800万円

この場合、3,000万円特別控除の条件を満たしていれば、利益2,800万円すべてが控除対象となり、税金がかからない可能性があります。

3,000万円特別控除を利用するための主な条件

✅ 自分が住んでいたマイホームであること

投資用マンション・賃貸物件・別荘などは対象になりません。

✅ 住まなくなってから3年を経過する年の12月31日までに売却すること

引っ越した後でも、この期間内であれば利用できる可能性があります。

✅ 親子や夫婦など特別な関係のある人への売却ではないこと

家族間での売買は対象外です。

✅ 確定申告を行うこと

税金が0円になる場合でも、特例を受けるには確定申告が必要です。

売却時のスケジュール

📅 売買契約時

• 印紙税：約1万円

📅 引渡しの日

• 登録免許税：約2,000円

• 司法書士報酬

📅 翌年2月16日～3月15日頃

• 確定申告

• 譲渡所得税（利益が出た場合）

📅 翌年6月頃～

• 住民税（利益が出た場合）

売却前に知っておきたい3つのポイント

① 利益が出ても税金がかからないことがある

3,000万円特別控除を利用すれば、税金を大きく抑えられる可能性があります。

② 売却価格だけでは利益は分からない

税金は「売却価格」ではなく、「実際の利益」に対して課税されます。

購入価格や売却にかかった費用も関係するため、正確な計算が大切です。

③ 売却前に相談すると安心

「この特例が使えたのに知らなかった…」

そんなことにならないよう、売却前に不動産会社へ相談しておくことをおすすめします。

まとめ

不動産を売却すると、印紙税や登録免許税、利益が出た場合には譲渡所得税や住民税がかかることがあります。

一方で、マイホームの売却では3,000万円特別控除などの特例を利用できるケースも多く、条件を満たせば税金を大きく抑えられる可能性があります。

「家を売ったら手元にいくら残るの？」
「今売るのがベストなの？」

そんな疑問は、売却前に確認しておくことが大切です。

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※この記事は一般的な制度をもとに作成しています。税額や特例の適用可否は、所有期間や取得費、居住状況などによって異なります。詳しくは税理士または所轄の税務署へご確認ください。