【相続した不動産を売るには？】売却の流れ・税金・3,000万円特別控除をわかりやすく解説！

「親から実家を相続したけど、住む予定がない…」
「このまま持っていても大丈夫？」
「売りたいけど、税金や手続きがよく分からない…」

そんな悩みを抱えている方は意外と多いのではないでしょうか。

相続した不動産は、住む予定がないからといってそのまま放置してしまうと、固定資産税や建物の維持費、草木の手入れなど、さまざまな負担が発生します。

そのため、「住む予定がない」「管理が難しい」という場合は、売却という選択肢を検討する方も増えています。

今回は、相続した不動産を売却する流れや、売却時にかかる税金、利用できる特例まで、初めての方にも分かりやすくご紹介します。

相続した不動産はそのまま売れる？

結論から言うと、相続しただけでは売却できません。

まずは、不動産の名義を相続人へ変更する相続登記が必要になります。

2024年4月から相続登記は義務化されており、相続を知った日から3年以内に手続きを行う必要があります。

まずは名義変更を済ませてから、売却の準備を進めましょう。

相続した不動産を売却する流れ

① 相続人を確認する

遺言書の有無を確認し、誰が不動産を相続するのかを決めます。

遺言書がない場合は、相続人全員で遺産分割協議を行います。

② 相続登記をする

不動産の名義を相続人へ変更します。

相続登記が終わっていなければ売却はできません。

司法書士へ依頼するとスムーズに手続きを進められます。

③ 不動産会社へ査定を依頼する

査定をすると、

• 今いくらで売れそうか

• 売却までどれくらいかかるか

• リフォームが必要か

• 地域で需要があるか

などを知ることができます。

「売るかまだ決めていない」という方でも、査定だけ依頼することは可能です。

④ 売却活動を始める

販売価格を決め、購入希望者を募集します。

内見や条件交渉を行い、条件がまとまれば売買契約を締結します。

⑤ 引き渡し・売却完了

売買代金を受け取り、所有権を買主へ移転します。

住宅ローンが残っている場合は、引き渡しと同時に完済手続きを行うことが一般的です。

売却するときにかかる税金は？

「家を売ると税金がたくさんかかるんじゃないの？」

そう思われる方も多いですが、税金は売却したすべての人にかかるわけではありません。

利益が出た場合だけ課税される税金もあります。

まずはどんな税金があるのか見てみましょう。

① 印紙税

売買契約書を作成するときに必要な税金です。

契約金額によって異なりますが、4,500万円程度の売買なら約1万円が目安です。

支払うタイミングは売買契約を結ぶ日です。

② 登録免許税

住宅ローンが残っている場合は、抵当権を抹消するための登記が必要になります。

登録免許税は土地・建物で合計2,000円が一般的です。

これとは別に、司法書士へ依頼する場合は司法書士報酬も必要になります。

支払うタイミングは引き渡しの日です。

③ 譲渡所得税

売却して利益（譲渡所得）が出た場合に課税される税金です。

支払うタイミングは、売却した翌年の確定申告後になります。

④ 住民税

譲渡所得税と同じように、利益が出た場合に課税されます。

支払うタイミングは、売却した翌年6月頃からです。

相続した家なら税金を抑えられることも！

相続した不動産を売却する場合、条件を満たせば税金を軽減できる特例があります。

代表的なのが、**「被相続人の居住用財産（空き家）の3,000万円特別控除」**です。

この特例を利用すると、売却で得た利益（譲渡所得）から最大3,000万円まで控除できるため、譲渡所得税や住民税を大きく抑えられる可能性があります。

例えば、売却による利益が2,500万円だった場合、特例の適用条件を満たせば、その2,500万円が控除され、税金がかからないケースもあります。

主な適用条件

• 被相続人（亡くなった方）が一人で住んでいた住宅であること

• 昭和56年5月31日以前に建築された住宅であること

• 耐震基準を満たすよう改修して売却する、または建物を解体して更地で売却すること

• 売却価格が1億円以下であること

• 一定期間内に売却すること

マンションは利用できる？

ここで注意したいのが、この特例は区分所有マンション（分譲マンションなど）は原則対象外という点です。

対象となるのは、主に一戸建て住宅です。

「相続した実家だから使えると思っていた」というケースもありますが、区分マンションではこの特例を利用できません。

特例の適用条件は細かく定められているため、「自分の家は対象になるのかな？」と迷ったら、売却前に不動産会社や税理士へ相談しておくと安心です。

相続した不動産を売却するときの注意点

相続した不動産の売却は、通常の売却とは少し違うポイントがあります。

事前に確認しておくことで、手続きをスムーズに進めることができます。

① 共有名義になっていないか確認する

兄弟姉妹など複数人で相続した場合、不動産が共有名義になっているケースがあります。

共有名義の不動産を売却する場合は、原則として共有者全員の同意が必要です。

「売りたい人」と「残したい人」で意見が分かることもあるため、早めに話し合っておくことをおすすめします。

② 必要書類を準備しておく

売却を進める際には、次のような書類が必要になります。

• 登記識別情報（権利証）

• 固定資産税納税通知書

• 本人確認書類

• 印鑑証明書

• 住民票（必要な場合）

事前に準備しておくと、売却手続きがスムーズに進みます。

③ 建物の状態を確認する

築年数が古い住宅では、

• 雨漏り

• シロアリ被害

• 給湯器や設備の故障

• 境界標の有無

などを確認しておくことも大切です。

事前に状況を把握しておくことで、購入希望者への説明もしやすくなります。

売る前に査定を受けるメリット

「まだ売るか決めていないんだけど…」

そんな方でも、査定を受けるメリットはたくさんあります。

査定をすると、

• 今いくらで売れそうか

• 周辺ではどれくらいの価格で取引されているか

• 売却までの目安期間

• 売却時にかかる費用

• 売却後に手元へ残る金額の目安

などを知ることができます。

また、地域の市場動向や需要も分かるため、「今売るべきか」「少し様子を見るべきか」といった判断材料にもなります。

査定だけなら無料で対応している不動産会社も多いので、気軽に相談してみるのがおすすめです。

よくある質問

Q. 相続した家はリフォームしてから売った方がいいですか？

必ずしもリフォームが必要というわけではありません。

リフォーム費用をかけても、その分だけ売却価格が上がるとは限らないため、まずは現状のまま査定を受けることをおすすめします。

物件の状態によっては、そのままの状態でも十分に売却できるケースがあります。

Q. 相続した家に荷物が残っていても売れますか？

売却は可能ですが、契約内容によっては引き渡しまでに荷物を撤去する必要があります。

家具や家電、思い出の品などは整理に時間がかかることもあるため、早めに準備を始めると安心です。

Q. 売るか貸すか迷っています。

売却と賃貸には、それぞれメリット・デメリットがあります。

立地や建物の状態、今後のライフプランによって最適な選択肢は変わるため、査定価格や想定家賃を比較しながら検討するのがおすすめです。

まとめ

相続した不動産を売却するには、まず相続登記を行い、その後に査定や売却活動を進めていきます。

また、売却時には印紙税や登録免許税、利益が出た場合には譲渡所得税や住民税がかかることがあります。

一方で、条件を満たせば「被相続人の居住用財産（空き家）の3,000万円特別控除」などの特例を利用できる可能性もあります。

「まだ売るか決めていない」
「税金がどれくらいかかるのか知りたい」
「相続した実家をどうするか迷っている」

そんな方は、一人で悩まず、まずは不動産会社へ相談してみることをおすすめします。

早めに情報を集めておくことで、自分にとって最適な選択がしやすくなります。

相続した不動産の売却は株式会社リンクアップへ

株式会社リンクアップでは、不動産の売買・賃貸・管理・相続相談まで、ワンストップでサポートしています。

相続した不動産について、

• 「売却した方がいいの？」

• 「貸した場合の家賃相場も知りたい」

• 「空き家の管理をお願いしたい」

• 「まずは査定だけお願いしたい」

• 「税金や手続きについても相談したい」

など、お客様一人ひとりのお悩みやご希望に合わせて、最適なご提案をいたします。

「まだ何も決まっていない」という段階でも大丈夫です。

相続した不動産の活用方法に迷ったら、まずはお気軽にご相談ください。

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※本記事は2026年7月時点の制度をもとに作成しています。税制や各種特例は法改正により変更される場合があります。また、適用条件は個々の状況によって異なりますので、詳しくは税理士や司法書士などの専門家へご相談ください。