相続した古い家でも売れる？古家付き戸建てを売却するときのポイントを解説♪
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2026/09/08
家を買い替えるなら知っておきたい！売却・購入にかかる費用をシミュレーション
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2026/08/21
ブログ
家を買い替えるなら知っておきたい！費用や流れをわかりやすく解説【4,500万円の家を例に紹介】
「子どもが大きくなって今の家が手狭になった…」
「もっと通勤しやすい場所へ住み替えたい！」
「住宅ローンが残っているけど買い替えってできるの？」
そんな理由から、マイホームの買い替えを考える方は少なくありません。
しかし、家の買い替えは「家を売る」「新しい家を買う」の両方の手続きが必要になるため、購入だけの場合よりも費用がかかります。
今回は、4,500万円の家を売却し、新たに4,500万円の家を購入するケースを例に、買い替えの流れや費用をわかりやすくご紹介します。
※費用は一般的な目安です。物件価格や契約内容、住宅ローンの利用状況などによって異なります。
家の買い替えの流れ
住み替えは、次のような流れで進みます。
① 今の家を査定する
↓
② 売却価格と住宅ローン残高を確認する
↓
③ 新しい家を探す
↓
④ 売却・購入の契約を行う
↓
⑤ 引っ越し・新生活スタート！
売却と購入のタイミングはとても重要なので、不動産会社と相談しながら進めるのがおすすめです。
4,500万円の家を売るときにかかる費用
| 項目 | 目安 |
|---|---|
| 仲介手数料 | 約155万円（税込） |
| 抵当権抹消登記 | 約2万円 |
| 引っ越し費用 | 約15〜30万円 |
| ハウスクリーニング・補修費 | 約5〜20万円（必要に応じて） |
| 印紙税 | 約1万円 |
| 合計 | 約178〜208万円 |
売却益が出た場合は税金も
家を売って利益（譲渡所得）が出た場合は、譲渡所得税がかかる場合があります。
ただし、自宅を売却する場合は、一定の条件を満たすことで3,000万円特別控除などの特例を利用できる可能性があります。
4,500万円の家を購入するときにかかる費用
| 項目 | 目安 |
|---|---|
| 仲介手数料（中古住宅の場合） | 約155万円（税込） |
| 登記費用 | 約30〜40万円 |
| 住宅ローン事務手数料 | 約5〜10万円 |
| 保証料 | 約0〜100万円（金融機関による） |
| 火災保険（5年分・地震保険なし） | 約5〜10万円 |
| 印紙税 | 約1万円 |
| 不動産取得税 | 軽減措置により0〜数万円程度の場合あり |
| 引っ越し費用 | 約15〜30万円 |
| 合計 | 約210〜350万円 |
※新築住宅を購入する場合は、仲介手数料が不要なケースもあります。
買い替えでは全部でいくら必要？
今回のケースでは…
売却費用
約178〜208万円
購入費用
約210〜350万円
合計
約390〜560万円程度
これに加えて、
住宅ローンの繰上返済手数料（金融機関による）
家具・家電の買い替え
カーテン・エアコン
外構工事（新築戸建ての場合）
などが必要になる場合もあります。
住宅ローンが残っていても買い替えできる？
もちろん可能です。
ただし、
売却価格で住宅ローンを完済できるか
自己資金はいくら用意できるか
新しい住宅ローンはいくら借りられるか
を事前に確認することが重要です。
売却価格だけではローンを完済できない場合でも、「住み替えローン」などを利用できるケースがあります。
買い替えで失敗しないポイント
① 家の査定を早めにする
まずは今の家の価値を知ることがスタートです。
査定をしてみることで、資金計画が立てやすくなります。
② 購入後の維持費も考える
新しい家では、
固定資産税
火災保険
修繕費
マンションなら管理費・修繕積立金
などの維持費もかかります。
住宅ローンだけではなく、毎月の生活費も考えて計画を立てましょう。
③ 売却と購入を同じ会社へ相談する
買い替えは「売却」と「購入」を同時に進めることが多いため、一つの不動産会社へまとめて相談するとスムーズです。
スケジュール調整や資金計画も一括でサポートしてもらえるため、安心して進められます。
まとめ
家の買い替えでは、4,500万円の家を売却し、4,500万円の家を購入するケースでも、諸費用として約390〜560万円程度かかることがあります。
「思っていたより費用がかかる…」と感じる方も多いですが、事前に準備しておくことで安心して住み替えを進めることができます。
まずは現在のお住まいの価値を知り、無理のない資金計画を立てることが、買い替え成功への第一歩です。
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